Antallet af konkurser i Danmark er stigende, og udlejere oplever i højere grad end tidligere, at erhvervslejere går konkurs. Det rejser ofte spørgsmålet hos de berørte udlejere:

Hvad er udlejers muligheder, hvis en erhvervslejer går konkurs?

MULIGHED 1

Udlejer kan forlange, at erhvervslejerens konkursbo straks og uden ugrundet ophold tager stilling til, om det vil indtræde i erhvervslejemålet, og udlejer kan kræve, at boet i betænkningsperioden påtager sig som massekrav at betale leje.

Hvis konkursboet ikke straks (fra dag til dag) tager stilling, vil udlejers krav på betaling af leje fra konkursens indtræden til det tidspunkt, hvor konkursboet erklærer ikke at ville indtræde i lejeforholdet, få status som et massekrav, hvilket indebærer, at kravet skal betales til udlejer, før almindelige, usikrede kreditorer kan få dækning. Udlejer opnår således en bedre retsstilling end almindelige kreditorer, da simple krav sjældent opnår fuld dækning.

Hvis konkursboet ikke uden ugrundet ophold (formentlig 1-2 uger i praksis) afgiver erklæring om at ville indtræde i erhvervslejemålet, har udlejer ret til at hæve erhvervslejekontrakten og kræve erstatning. Udlejer har ligeledes ret til at hæve erhvervslejekontrakten og kræve erstatning, hvis konkursboet erklærer, at det ikke vil indtræde i erhvervslejemålet.

Hvis konkursboet indtræder i erhvervslejemålet, kan udlejer fra konkursens indtræden kræve lejen betalt af konkursboet som et massekrav.

MULIGHED 2

Hvis udlejer ikke ønsker at fortsætte lejeforholdet med konkursboet som lejer, har udlejer mulighed for at hæve erhvervslejekontrakten og kræve erstatning, hvis udlejer bortset fra konkursen havde adgang hertil. Erhvervslejer skal således have væsentligt misligholdt erhvervslejekontrakten inden konkursen ved fx at ikke at betale leje rettidigt.

Som udgangspunkt vil udlejer normalt kunne kræve erstatning for tab af leje i den oprindeligt aftalte opsigelsesperiode eller uopsigelighedsperiode, indtil lejemålet genudlejes, som et almindeligt konkurskrav.

Dette udgangspunkt kan dog fraviges, da konkursboet har ret til at begrænse erstatningskravet ved konkursregulering, således kravet reduceres til lejebetaling i en sædvanlig eller rimelig opsigelsesperiode. Et sædvanligt varsel vil typisk være 3 måneder svarende til det normale opsigelsesvarsel i erhvervslejeloven. Et rimeligt varsel kan efter omstændighederne være længere, hvis udlejer fx har haft store udgifter på at indrette erhvervslejemålet specielt til erhvervslejers virksomhed.

Hvis konkursboet indtræder i erhvervslejemålet, har udlejer en tilsvarende ret til at opsige lejemålet med sædvanligt eller rimeligt varsel, medmindre erhvervslejer var indrømmet en afståelsesret.